請教各位大大有關於土地與房屋的糾紛

*雪人*

由於現在家裡遇到一些有關於房屋方面的糾紛,所以想再這裡請教懂法律方面的大大一些問題,大概描述幾個重點:
1-一塊屬於宗親會所有的土地,上面的房子有三位持有人
2-宗親會的人員已將地目以拍賣方式賣給了買主
3-三位持有人有其中兩位已和買主簽訂買賣契約也拿錢了
4-由於只剩一位持有人(也就是我父親),買主也不想協商只說出給予一定數賠償費
請問我家該做什麼主張才不會傷害到自己權益?????     先謝謝大大看完我的問題

BULL BIKER

回覆給:*雪人*

這是土地處分是屬於多數決的。
2/3的人都同意賣出，所以他們可以處分這共有土地，基本上你們有兩條路可以走，要嘛就接受，議價。如果價錢你們不滿意的話，你們可以自己把整塊共有地吃下來或是找人一起買這塊地，而且其他共有人一定要賣你，因為共有人有優先購買權~~

BULL BIKER

回覆給:BULL BIKER

再補充一點，也可以申請分別共有，讓你和其他共有人分別持有自己的士地，然後持有人再自行出售。

*雪人*

回覆給:BULL BIKER

感謝回答,但我想請問,另外兩位持有人都已向買家簽訂契約也拿錢了,我們還可以要求共同持有嗎?或是買回另兩位的持有權?

寶寶

回覆給:*雪人*
沒有關係的!!只要你父親沒有放棄優先購買權，基本上，就不用怕了!!
第一、這雖然是多數決，但是只要你父親並未放棄優先購買權(1.對方必須要提醒他行使優先購買權外，
2.不然就是要再接到出賣通知十日內表示要行使此權利)

譬如甲乙丙三人共有一土地，丁想買，便跟甲乙兩人談妥，此時丙便可主張優先購買權!!
也就是說，他們談的價錢，只要你也買的起，妳就可以優先丁購買此土地!!
我想，那兩位應該跟那位買主談好價錢了，雖說利益均分，但你父親能拿的一定很少，其他的便以台面下輸給那兩位長輩囉!!

另外並不一定人多就可以表決通過，那兩位持分也必須超過1/2才行(必須過半)，不然是不能賣的!!

可以先向地政機關調處，若不行，再向法院提起訴訟!!
告訴你~~~(契約行為是債權行為，優先購買權是物權行為---物權行為大於債權行為)，也就是說，你爸爸可以主張此交易行為無效，也就是說，訂下契約拿了錢，也並不表示不能改。
當然改為分別共有也是一個方法。
不過如果可以，限制登記也是不錯的方法!!!
你可以先看看土地法34條之一!!

pika

所謂土地法第34之1優先購買權僅具債權效力(形成權)並不具有物權效力(最高法院66年台上字第1530號民事判決參照)~不能對抗共有人以外之第三人如地主~僅能對他共有人主張~若他共有人與地主已完成所有權移轉登記自不得再主張該買賣無效並塗銷~反倒是同法第104規定之優先購買權始具有物權效力而可以對抗任何第三人~故案主與前手地主間是否有地上權登記或租賃關係?若有則甚至可主張基地出賣之優先購買權來對抗地主之土地買賣行為主張無效

*雪人*

看來很有可能必須打官司了,感謝大大的回答

pika

再提醒一下案主要先釐清其他共有人所為之買賣究竟是共有物之處分(整個房子賣掉)抑是應有部分之出讓(賣掉自己之持分而已)~後者才有優先購買權之問題~前者只能主張給付按持分應分得之買賣價金(其他共有人應先提存)~且若是後者並尚未完成所有權移轉登記則是否可考慮先作假處分禁止其他共有人將其持分過戶?以上慎之!

寶寶

回覆給:pika

哇哈哈~~我記錯了!!
也感謝大大堤除正確解答!!
看樣子我要再多用功了~~~